Tous les avantages de la SCI

Les avantages de la SCI ont convaincu de nombreux particuliers désireux de se lancer dans un projet immobilier. Parmi les différentes formes juridiques, celle-ci a été spécialement conçue pour la gestion ou l’exploitation de biens immobiliers. Même si elle présente quelques faiblesses, une Société civile immobilière donne les moyens de s’associer pour investir dans le locatif et permet de faciliter l’acquisition d’une propriété et la transmission d’un bien.

Quels sont les principaux avantages de la SCI ?

Le principal avantage de la Société civile immobilière est d’être accessible aux particuliers. La législation n’impose en effet aucun apport minimal en matière de capital social ni aucune compétence particulière pour devenir associé. De plus, deux personnes suffisent pour créer une telle structure. Même un mineur non émancipé peut tout à fait être associé.

Nombre de personnes choisissent une SCI en raison des possibilités qu’elle offre dans la gestion d’un bien immobilier et de sa fiscalité simplifiée.

En ce qui concerne, par exemple, la SCI familiale, est un statuts qui permet d’apporter une solution simple et efficace aux problèmes posés par l’indivision.

Gestion et transmission simplifiée d’un patrimoine immobilier

Une Société civile immobilière permet à des personnes morales ou des personnes physiques de gérer ou d’exploiter un parc immobilier, ce qui constitue aussi l’un des principaux avantages de la SCI. La législation offrant une grande liberté aux associés dans la rédaction des statuts, leurs responsabilités et les droits de gestion ne sont pas nécessairement proportionnels à leurs apports.

Dans la pratique, la gestion des biens immobiliers possédés par l’entreprise est confiée à un gérant. Celui-ci gère les affaires courantes sans devoir convoquer une assemblée générale pour chacune de ses décisions. Cette solution permet ainsi de mettre en location un immeuble tout en veillant à sa bonne tenue.

La création d’une Société civile immobilière est également une solution souvent retenue pour transmettre un patrimoine immobilier à ses héritiers. Des parents peuvent constituer une SCI pour céder à titre gratuit leurs parts à leurs enfants. Ce montage réduira les droits de succession tout en leur permettant de conserver l’usufruit des biens. Ils continueront ainsi à percevoir les revenus locatifs.

Transparence fiscale

La SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu. Parmi les avantages de la SCI, on peut alors citer le fait que les associés s’acquittent ainsi de l’impôt à titre individuel en fonction des parts de bénéfices qu’ils perçoivent. En raison de cette situation particulière, la société est dite « transparente ». Dans les faits, elle n’est soumise à aucun prélèvement obligatoire.

Pour autant, l’entreprise n’est pas exemptée de ses obligations déclaratives : elle est tenue de déclarer ses dépenses et ses recettes. Les bénéfices reversés aux associés après avoir déduit les frais de gestion, les taxes foncières et les charges liées à d’éventuels travaux feront également l’objet d’une déclaration.

Une SCI peut aussi se soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS). Elle sera alors considérée comme « opaque ». L’entreprise s’acquittera de l’impôt et les associés recevront un revenu net d’impôt. S’ils choisissent de percevoir leurs parts de bénéfices sous forme de dividendes, ils devront tout de même s’affranchir du prélèvement forfaitaire unique (PFU). On parle alors d’une double imposition.

Quelles sont les caractéristiques de la Société civile immobilière ?

Étant une société civile, la SCI ne peut pas exercer une activité de nature commerciale. En règle générale, cette structure ne peut pas non plus acquérir un bien dans l’objectif de le revendre.

La SCI opère dans trois domaines :

∙         Gestion d’un patrimoine immobilier ;

∙         Location d’un bien immobilier ;

∙         Construction puis vente d’un immeuble. 

Ces activités admises par la loi n’admettent donc pas la vente d’un immeuble. La construction-revente doit cependant être distinguée de l’achat-vente. Cette première opération n’est pas considérée comme un acte de commerce sur le plan juridique dans la mesure où la transaction immobilière ne serait que ponctuelle.

Si la cession de biens devient régulière, la SCI sera qualifiée de société créée de fait. Elle risque une dissolution et une liquidation judiciaire au moindre litige avec un acheteur ou entre associés. La société peut tout à fait vendre un des biens qu’elle possède en cas de besoin. En principe, la construction-vente doit toutefois figurer dans les statuts comme activité secondaire.

Quels sont les autres avantages de la SCI ?

Les particuliers ne choisissent pas uniquement la SCI pour les possibilités qu’elle offre en matière de gestion de biens ou pour sa transparence fiscale. Cette forme sociale est appréciée également pour sa souplesse et pour :

• Le partage des coûts ;
• Les modalités d’obtention de financement et de cession des parts.

Fonctionnement aménageable

La loi donne une grande liberté aux associés dans la rédaction des statuts. En ce sens, le fonctionnement de l’entreprise est défini librement par les associés si l’on ne prend pas en considération le formalisme exigé par les autorités compétentes.

Les principaux concernés décident ainsi des conditions à remplir pour prendre une décision en assemblée générale. Ils indiquent le nombre de personnes minimum à réunir et précisent s’il faut absolument qu’une motion obtienne la majorité pour qu’elle soit adoptée.

Il en est de même pour les modalités de cession de parts sociales. Habituellement, une telle opération ne peut être envisagée qu’après avoir obtenu l’approbation de la majorité des associés. Néanmoins, les statuts peuvent être modifiés de sorte à faire l’impasse sur cette approbation lorsque des parts sont cédées à un membre de la famille de l’associé.

À noter : il est également possible de donner les pleins pouvoirs au gérant de la SCI ou de limiter ses prérogatives. Selon le bon vouloir des associés, la personne nommée demandera leur aval pour certaines décisions jugées importantes. D’ailleurs, la société peut avoir plusieurs gérants.

Partage des coûts entre les associés

Les associés partagent les coûts supportés par la SCI. Ils s’acquittent d’une partie des dépenses proportionnelles à leurs apports. Ce fonctionnement allège considérablement la gestion et surtout l’entretien d’un parc immobilier assez étendu.

Notons que dans la majorité des cas, il n’est pas nécessaire de débourser périodiquement une certaine somme d’argent. Les SCI affichent le plus souvent un résultat positif grâce à la location. En conséquence, il n’est pas nécessaire de mobiliser les avoirs des associés, ce qui pourrait cependant être requis dans l’éventualité où la structure est insolvable. Face à un impayé, les créanciers peuvent se tourner vers eux pour obtenir paiement.

Facilité d’accès à un financement bancaire

La création d’une SCI facilite également l’obtention d’un financement auprès des banques. En s’associant, les particuliers peuvent constituer un capital conséquent pour rassurer les établissements bancaires.

Rappelons que le capital social fait ici office d’apport personnel. Les banques financent rarement à 100 % l’acquisition d’un bien. Le montant rassemblé par les associés permettra déjà de supporter une partie de la somme requise. L’emprunt servira seulement à compléter la somme manquante. À titre d’exemple, imaginons qu’une SCI souhaite acquérir un bien d’une valeur de 200 000 euros. Si elle dispose d’un capital social de 100 000 euros et qu’elle engage 75 000 euros dans cette transaction, il ne restera alors qu’à emprunter 125 000 euros.

Le capital social illustre la capacité de financement de la SCI et peut rassurer l’emprunteur. Il convient aussi de savoir que les associés n’ont pas obligatoirement à le mobiliser pour constituer un apport personnel. Ils peuvent décider de réunir un certain montant en tenant compte des parts détenues par chacun. Cette solution facilite encore davantage l’obtention du prêt. 

Cession de parts sociales facilitée

En principe, chaque associé peut à tout moment sortir de la SCI. En effet, chacun d’eux peut céder ses parts quand il le souhaite à condition d’avoir reçu l’approbation des autres. Cette cession n’aura aucune conséquence sur le fonctionnement de la société. Celle-ci conservera tous ses avoirs et une telle décision n’entraînera pas la vente d’un bien.

Dans la pratique, il s’agira de notifier les associés ou le gérant selon les statuts. Après avoir reçu l’agrément des principaux concernés, un expert estimera la valeur des parts pour que la transaction ait lieu et que la cession soit constatée à l’écrit. Il faudra ensuite notifier encore une fois les associés pour qu’ils jouissent de leur droit d’opposition. Puis, l’acte de cession sera déposé au greffe du tribunal et au service des impôts.

Pourquoi opter pour une SCI familiale ?

La SCI familiale est généralement la solution retenue pour faciliter la transmission des biens immobiliers au sein d’une famille. Souvent, léguer un bien à ses enfants constitue une source de conflits. Si certains souhaitent conserver la propriété en question, d’autres peuvent souhaiter la vendre et doivent pouvoir jouir de ce droit. Seulement, l’indivision pose problème.

Créer une SCI permet d’éviter une telle situation. Les parents peuvent préparer leur succession en cédant progressivement les parts de l’entreprise à leurs héritiers. Cette solution donne les moyens de sortir de l’indivision.

De plus, les parents peuvent céder à chacun de leurs enfants des parts d’une valeur de 100 000 euros sans devoir s’acquitter des droits de succession. En profitant de ce dispositif, il est ainsi possible de planifier la transmission d’un patrimoine tout en allégeant les taxes à payer. 

Quels sont les inconvénients de la Société civile immobilière ?

La SCI présente également des inconvénients qu’il convient de connaître. À titre d’exemple, l’étendue de la responsabilité qui incombe aux associés peut être problématique. Il arrive aussi que les démarches à réaliser pour la constitution d’une telle entreprise soient déroutantes. Quoi qu’il en soit, ces éléments ne devraient pas dissuader les intéressés de créer la société compte tenu des avantages qu’ils en tireront.

Responsabilité illimitée des associés d’une SCI

La responsabilité des associés n’est pas limitée au sein d’une SCI. Les créanciers de l’entreprise peuvent demander paiement sur le patrimoine personnel des associés. En somme, les avoirs de la structure et ceux des associés ne sont pas véritablement dissociés.

Cependant, notons que la responsabilité des associés est aussi subsidiaire et non-solidaire. Les créanciers ne peuvent se retourner contre les associés qu’en cas d’insolvabilité de la SCI. De plus, leur responsabilité est proportionnelle à leurs apports. Si la dette de l’entreprise s’élève à 100 000 euros, l’associé détenant 20 % des parts ne devra s’acquitter que de 20 000 euros.

La complexité du processus de création

La création d’une SCI est fastidieuse. Les particuliers doivent s’occuper d’un certain nombre de démarches tout en veillant à respecter le formalisme imposé par la loi. En effet, les associés doivent successivement :

∙         Réunir les apports pour ensuite déposer le capital social ;

∙         Établir les statuts ;

∙         Diffuser un avis de constitution dans un journal habilité ;

∙         Régler les démarches de constitution au greffe du tribunal.

À chaque étape, les principaux concernés doivent rassembler les pièces exigées et connaître les exigences des autorités compétentes. Toute irrégularité peut ralentir la création de l’entreprise, voire obliger à redemander certains documents. La procédure prévue est ainsi coûteuse en temps et en argent pour ceux qui montent une entreprise pour la première fois.

Nombreuses obligations à respecter

La SCI est soumise à de nombreuses obligations, aussi bien dans son fonctionnement que dans la tenue de la comptabilité. Les modifications statutaires obligent les responsables à convoquer une assemblée générale extraordinaire suivie le plus souvent de la publication d’une annonce légale, comme l’avis de constitution de la société. Pourtant, les statuts devront être modifiés suite à la cession des parts, l’arrivée d’un nouvel associé ou parfois la nomination d’un nouveau gérant.

Ce dernier doit par ailleurs organiser une assemblée générale ordinaire à la fin de chaque exercice. Au cours de cette réunion, le représentant légal de la SCI expose les résultats de l’entreprise en vue d’un éventuel partage des dividendes. Un procès-verbal doit être publié à la fin de l’entrevue pour énumérer les décisions prises.

Les obligations comptables de la SCI sont également assez difficiles à appréhender. La majorité des structures doivent tenir une comptabilité de trésorerie en tant que société civile. Néanmoins, si l’établissement est soumis à l’impôt sur les sociétés, il faut prévoir une comptabilité commerciale. Dans tous les cas, il est vivement conseillé d’embaucher un expert-comptable.

Frais cachés

La liberté offerte aux futurs associés dans la rédaction des statuts de la SCI les encourage à solliciter un expert. En effet, il est possible d’intégrer des clauses désavantageuses et de commettre des erreurs. Aussi bien dans l’élaboration des statuts que dans la réalisation des procédures de constitution, il est préférable de se faire conseiller.

Cet accompagnement permet d’éviter les situations problématiques. Mais bien entendu, le service offert par ces professionnels engage un coût de création SCI non négligeable. Leur expertise étant souvent indispensable pour gagner du temps, il faut se prémunir contre ces dépenses cachées avant même de se lancer dans la création de l’entreprise.

Bon à savoir : les entrepreneurs peuvent demander un devis auprès des juristes spécialistes de la création d’entreprises. Il n’est pas nécessaire d’appeler les professionnels, car les futurs créateurs d’entreprise peuvent effectuer une demande en ligne.

Présence d’au moins deux associés lors de la création

Il est impossible de créer une SCI tout seul. Pour monter une entreprise et gérer un parc immobilier seul, il faut nécessairement opter pour une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ou une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU).

Cependant, rien n’empêche deux conjoints de fonder une SCI même s’ils sont sous le régime de la communauté de biens. Pour de nombreux parents, c’est même un passage obligé pour préparer la succession. Par ailleurs, ce choix permettra de léguer ses parts à son conjoint si nécessaire.

La loi autorise l’un des associés à acquérir l’ensemble des parts de la SCI. Néanmoins, l’intéressé doit régulariser sa situation dans l’année suivant l’acquisition des parts. Dans le cas contraire, les autorités compétentes peuvent exiger la dissolution et liquidation, puis la radiation de la société.

FAQ

• Employant les fonds de la structure tout juste constituée ;
• Faisant de la maison un apport en nature à une société déjà créée.