Le coût de création d’une SCI

Le coût de la création d’une SCI renvoie à la somme d’argent que les associés au sein de cette structure doivent dépenser pour accomplir les démarches administratives. Ils peuvent se référer à la législation pour connaître le montant nécessaire à chaque étape.

À ce montant incompressible peuvent s’ajouter d’autres, surtout si les associés décident de confier la réalisation de certaines tâches, comme la rédaction des statuts, à des prestataires. Pour acquérir le statut d’associé, il faut accepter de réaliser un investissement dans la société. En contrepartie de toutes les dépenses, la SCI peut leur fournir de nombreux avantages. 

Quel est le coût de la création d’une SCI ?

La création d’une société civile immobilière s’effectue en plusieurs étapes, aboutissant à l’acquisition de la personnalité morale pour cette structure. Les associés seront amenés à préparer un dossier et à s’adresser aux institutions compétentes. Dans chacune de ces étapes, ils peuvent être confrontés à des dépenses, parmi lesquelles on retrouve les apports au capital. Pour les aider dans les démarches, la loi définit clairement certaines formalités obligatoires. Ils se doivent de les connaître et de se renseigner sur leurs coûts.

Bon à savoir : le coût final de création varie d’une société à une autre, suivant que les associés sont parvenus à réaliser des économies ou, au contraire, ont engagé des dépenses supplémentaires.

Frais de constitution

La constitution de la société comprend plusieurs étapes essentielles. Sitôt qu’ils prennent la décision de se lancer dans cette aventure entrepreneuriale, les associés doivent faire le nécessaire pour les identifier clairement, ainsi que les coûts nécessaires à leur réalisation. Il suffit généralement d’une bonne préparation pour garantir l’accomplissement de la procédure dans les plus brefs délais.

Quant à la création d’une SCI familiale, elle génère des frais, à la charge des associés. Leur montant total peut varier d’une structure à une autre, suivant les économies que les associés ont pu réaliser. Pour la constitution et le dépôt du capital social, le montant ne doit pas être inférieur à la somme symbolique de 1 euro.

Apports au capital

La Société civile immobilière est une personne morale. À l’instar des personnes physiques, elle est en droit de posséder des biens qui lui sont propres. C’est dans cet objectif qu’est constitué le capital social. Tout individu, voulant devenir un des associés dans la structure, doit prouver son engagement en acceptant de faire des apports au capital. Ce dernier est le premier élément du patrimoine de la SCI.

La loi insiste sur l’obligation d’avoir un capital social. Toutefois, il n’impose aucun montant minimum. De ce fait, il est possible de créer une SCI avec seulement 1 euro. Toutefois, ce dernier est destiné à servir de garantie pour rassurer les partenaires éventuels du sérieux de la structure et, le cas échéant, il pourra également être utilisé pour rembourser les dettes de la société. De ce fait, les associés doivent fixer eux-mêmes un montant plus raisonnable.

Concrètement, les associés peuvent recourir à deux méthodes pour réaliser et participer à la constitution du capital social. En effet, ils ont la possibilité de faire des apports en :

• Numéraire ;
• Nature.

Pour les apports en numéraire, il s’agit des liquidités que les associés sont prêts à investir dans la société. Pour effectuer leur libération, qu’elle soit totale ou partielle, les associés doivent normalement les verser sur le compte bancaire de la SCI.

Les apports en nature, quant à eux, font référence à ceux qui concernent des biens immobiliers. Ce type d’apports étant soumis à une imposition, les associés devront recourir aux services d’un notaire pour la rédaction des statuts, moyennant le paiement d’honoraires. Ensuite, le document devra faire l’objet d’un enregistrement, ce qui engendrera des frais de 125 euros.

Bon à savoir : ce dernier type d’apport est fréquent lorsque la société est utilisée pour faciliter une transmission de bien, dans le cadre d’une succession.

Dépôt de capital

L’acquisition du statut d’associé requiert une participation dans la constitution du capital social. La participation est effective lorsque le prétendant à ce statut réalise une libération du capital. Par la suite, le montant de ce dernier devra être déposé sur un compte professionnel auprès d’un établissement bancaire.

Suivant la méthode utilisée, le dépôt de capital peut être totalement gratuit (lorsque les associés s’adressent à une banque traditionnelle) ou être payant (s’ils requièrent les services d’un notaire). Pour la deuxième option, ils seront tenus de payer environ 100 euros de frais. Néanmoins, dans un cas comme dans l’autre, la société devra être dotée d’un compte bancaire qui lui est propre et qui viendra accueillir la totalité du montant du capital.

Publication d’annonce légale

La loi impose aux créateurs d’entreprise de faire connaître leurs projets à un large public. Pour ce faire, ils devront publier un avis de constitution de la société auprès d’un journal d’annonces légales (JAL). Cette procédure, tout en étant obligatoire, génère également des frais.

Auparavant les tarifs étaient variables, mais depuis 2022, un système de tarification forfaitaire a été mis en place. Aujourd’hui, les frais pour les avis d’annonces légales enregistrés en France métropolitaine s’élèvent à 185 euros HT, alors qu’à Mayotte et à la Réunion, ils sont de 222 euros HT.

Déclaration des bénéficiaires effectifs

C’est à partir de 2020 que les diverses modalités en lien avec la tenue des registres des bénéficiaires effectifs ont pu être renforcées. Ce texte a consolidé les mesures applicables à toute personne physique ayant une forte influence dans la société.

Concrètement, cette influence peut s’apprécier aisément. Elle se rattache aux associés qui :

• Possèdent plus de 25 % du capital ou des droits de vote, que ce soit directement ou indirectement ;
• Contrôle effectivement les organes dirigeants des sociétés en cause, à savoir les organes de direction ou de gestion de la SCI.

Pour réaliser cette procédure de déclaration des bénéficiaires effectifs au Registre du commerce et des sociétés, il est nécessaire de s’acquitter des frais qui s’y rattachent, correspondant à 21,41 euros. La loi est stricte sur l’obligation d’effectuer la démarche. Tout contrevenant pourra se voir être sanctionné par un emprisonnement de 6 mois et d’une amende de 7 500 euros.

Frais d’immatriculation

L’immatriculation est la procédure qui vise à doter la société en devenir d’une personnalité morale. À partir de sa réalisation, la structure se voit accorder une existence légale. Concrètement, cette démarche correspond à son inscription dans le registre national des entreprises (RNE). Auparavant, les créateurs d’entreprise devaient se rendre directement auprès du greffe du tribunal du commerce compétent ou effectuer les démarches en ligne, à partir de la plateforme Infogreffe. Mais depuis début janvier 2023, c’est le guichet unique géré par l’INPI qui jouit du monopole de la procédure.

L’utilisation du guichet unique est totalement gratuite. Toutefois, cette plateforme est un intermédiaire entre les déclarants et les institutions responsables du traitement des demandes. Ce sont ces traitements qui génèrent des frais à la charge des déclarants. Pour la création de la SCI, le créateur d’entreprise doit se préparer à payer les frais suivants :

• 58,85 euros TTC, correspondant aux émoluments du greffe ;
• 8,03 euros pour le dépôt d’actes.

À noter : les créateurs d’entreprise, même s’ils adoptent le statut de SCI familiale, sont soumis aux mêmes frais.

Rédaction des statuts

À l’instar de toute autre forme juridique, la SCI est réglementée par des statuts. Ils se présentent sous la forme d’un document écrit et recèlent toutes les règles concernant son mode de fonctionnement, notamment en ce qui concerne des éléments clés comme les modalités de prise de décision collective, la gérance ou la cession des parts sociales. Autrement dit, ils offrent un cadre qui sert de balise aux dirigeants et leur permet de mieux appréhender leurs tâches.

Selon la décision des associés, les statuts peuvent prendre la forme d’acte sous seing privé ou d’acte authentique. Compte tenu de son rôle et de son importance dans la bonne marche de la structure et la réalisation de l’activité, la rédaction de ce document doit suivre un formalisme strict. S’il advenait qu’il devait être modifié ultérieurement, cela entraînerait des coûts supplémentaires. Dans l’idéal, les rédacteurs doivent posséder des connaissances en droit ou justifier d’une expérience dans ce type d’écrit.

Concrètement, ils doivent veiller à intégrer dans les statuts les mentions obligatoires. Parmi ceux-ci figurent :

• La dénomination sociale de la société, directement suivie du statut juridique, à savoir « SCI » ;
• L’objet social de la SCI (l’activité qu’elle se propose d’exercer) ;
• La durée (le temps au cours duquel la société exerce son activité).

À noter : en pratique, les associés de la SCI ont le choix entre trois options, avec des coûts différents, pour la rédaction de leurs statuts.

Par soi-même

Rien n’empêche les associés de rédiger eux-mêmes les statuts qui encadreront leur société. En ce sens, leur nombre peut devenir un atout, dans le cas où l’un d’entre eux possèderait (ou a parmi ses proches quelqu’un qui en possède) les connaissances juridiques nécessaires pour comprendre les enjeux du document, tout en étant capables de maîtriser les rudiments de la rédaction.

L’avantage de cette option est purement économique. En effet, en évitant de solliciter les services d’un quelconque prestataire externe, les associés économisent le montant de leur rémunération. Cette solution est le plus souvent adoptée par les entrepreneurs qui sont assez limités financièrement.

Pour optimiser la qualité du document à élaborer, le rédacteur peut s’inspirer des modèles téléchargeables sur Internet ou récupérables à partir d’autres sources. Les connaissances juridiques s’avèrent utiles pour parvenir à mieux comprendre et à reproduire les formulations, l’objectif étant de parvenir à doter la société de statuts présentant des clauses formulées assez clairement pour être facilement compréhensibles.

Par un notaire, un expert-comptable ou un avocat

Recourir aux services d’un professionnel pour effectuer la rédaction des statuts constitue la solution la plus sûre qui soit. En effet, il s’agit avant tout d’un écrit de nature juridique qui exige un certain savoir-faire.

Cette rédaction peut s’avérer une opération délicate, qui nécessite une maîtrise des subtilités de la loi et des terminologies juridiques. C’est l’apanage des seuls professionnels dans ce domaine. Les associés ont le choix entre confier cette tâche à un expert-comptable (qui, sans être juriste, a une bonne maîtrise de ces formalités, ce qui lui donne toute compétence pour mener à bien cette mission), à un notaire ou à un avocat.

Toutefois, avant de solliciter l’intervention d’un professionnel, il faut s’assurer d’être en mesure de le rétribuer à hauteur de ses honoraires habituels. Pour cette prestation uniquement, les coûts varient entre 1500 euros à 2500 euros.

Par une plateforme juridique

Des plateformes numériques spécialisées dans le domaine juridique proposent également leurs services pour accomplir diverses missions, dont la rédaction des statuts. Mais les associés doivent s’assurer du sérieux et du professionnalisme du site choisi.

L’équipe qui se charge de cette tâche doit être en mesure de fournir un travail sérieux et appliqué, et non fait négligemment et rempli de fautes. De manière générale, les sites sérieux sont gérés par des groupes de personnes ayant des compétences juridiques.

Cette solution, si elle n’est pas gratuite, coûte beaucoup moins cher que les honoraires des notaires ou avocats. En effet, en échange de la rédaction des statuts, les plateformes demandent un paiement d’environ 200 euros. L’option convient aux associés qui n’ont pas la capacité exigée par cette mission (ou n’ont pas le temps de s’en charger) et souhaitent profiter de prestations moins chères que celles proposées par les professionnels du droit.

Quels sont les frais de fonctionnement à prévoir ?

Outre les frais directement impliqués dans la réalisation des étapes de création de la société civile immobilière, d’autres sont encore à prévoir. En effet, ces derniers doivent nécessairement être acquittés afin d’assurer le bon fonctionnement de ses rouages.

Services bancaires

Une SCI a besoin d’un compte bancaire SCI professionnel pour faciliter la réalisation des transactions en lien avec ses activités. De ce fait, les associés devront réaliser les formalités inhérentes à l’ouverture de compte et s’acquitter des frais s’y afférant. Le montant de ces derniers va généralement de 70 euros à 100 euros HT.

Le montant des services bancaires proposés varie suivant les établissements concernés. Toutefois, les associés doivent se préparer à payer certains frais pour en jouir :

• Entre 7 euros et 60 euros par mois pour la tenue de compte ;
• Prélèvement d’une commission allant de 0,05 % à 0,20 % pour les opérations de débits (pour les mouvements de compte).

Pour bénéficier d’une carte bancaire, il faut payer par ailleurs annuellement :

• 27 euros pour la basique ;
• 50 euros pour Visa business ;
• 130 euros pour Visa gold business.

Bon à savoir : la SCI devra s’acquitter également d’autres frais, engendrés par diverses opérations, telles que le prélèvement et les virements.

Frais de domiciliation

La domiciliation désigne les démarches nécessaires pour doter la société d’une adresse pour établir son siège social. La loi impose aux associés d’en fournir impérativement aux SCI. Il est utilisé comme adresse administrative officielle de la structure. Suivant l’emplacement géographique de la structure, il est possible de deviner sa nationalité. Si cette notion constitue une obligation légale, elle présente également l’avantage de fournir un lieu pour réaliser les assemblées et pour prendre les décisions les plus importantes.

La domiciliation de la SCI doit figurer dans les statuts. Concrètement, divers choix s’offrent aux fondateurs de la société pour établir l’adresse du siège social. Cette démarche est gratuite s’ils optent pour le domicile du gérant ou celui d’un des associés.

Bon à savoir : la domiciliation d’entreprise (EI, SARL, SASU, etc.) compte parmi les étapes obligatoires à respecter, au même titre que la demande d’immatriculation, dans le cadre du lancement d’un projet entrepreneurial. D’ailleurs, il n’est pas possible de s’immatriculer sans se domicilier. C’est le cas aussi bien pour les sociétés que pour les associations.

Les associés peuvent choisir également de créer un SCI pour louer spécialement un local pour y établir ce siège. Ils devront s’acquitter d’un montant variant entre 10 euros et 60 euros par mois s’ils préfèrent passer par une pépinière d’entreprises ou une société de domiciliation.

À noter : les associés ont intérêt à bien réfléchir avant de domicilier la SCI. S’ils se trompent sur leur choix, ils pourront être amenés à modifier l’adresse du siège social, ce qui implique des formalités et des frais relativement élevés.

Frais d’assurance

La SCI, en tant que personne morale à part entière, dispose de la possibilité de souscrire des contrats d’assurance afin de se protéger de certains risques. Outre quelques exceptions, cette souscription n’a pas un caractère obligatoire.

Le coût annuel de la protection dépend du nombre de polices d’assurance à laquelle la structure a souscrit. Parmi celles-ci, il est possible de citer :

• L’assurance multirisque ;
• La responsabilité civile professionnelle ;
• L’assurance loyers impayés ;
• L’assurance habitation, que le propriétaire soit occupant ou non.

Comment récupérer les dépenses engagées à la création de la SCI ?

Les associés peuvent être amenés à engager des dépenses afin de couvrir certains frais inhérents à la réalisation des formalités de création de la société. Il peut s’agir de ceux qui serviront à payer l’accompagnement pour la rédaction des statuts SCI.

Il est possible de récupérer ces dépenses une fois la société immatriculée. Toutefois, il est nécessaire de satisfaire deux conditions, à savoir des frais :

• Ayant un lien direct avec l’activité ;
• Engagés depuis moins de 6 mois avant l’immatriculation de la SCI.

Tableau récapitulatif des coûts de création d’une SCI

Le coût global de la création d’une SCI varie d’une situation à une autre. En effet, son montant dépend des économies et des dépenses réalisées. Ce tableau permet de voir plus en détail ce qu’il en est vraiment.

Formalités	Tarifs
Apports au capital social	Montant du capital : 1 euro minimum
Dépôt du capital social	Environ 100 euros de frais
Publication d’annonce légale	En France métropolitaine : 185 euros HT À Mayotte ou à la Réunion : 222 euros HT
Déclaration des bénéficiaires effectifs	21,41 euros TTC
Frais d’immatriculation	Émoluments du greffe : 58,85 euros TTC Dépôt d’actes : 8,03 euros.
La rédaction des statuts	Par soi-même (gratuit) ;Par une plateforme juridique (environ 200 euros HT)Par un notaire, avocat ou expert-comptable (entre 1 500 et 2 500 euros).
Services bancaires	Ouverture de compte : entre 70 euros et 100 euros HT La tenue de compte : entre 7 euros et 60 euros par mois Les opérations de débit (pour les mouvements de compte) nécessitant le prélèvement d’une commission allant de 0,05 % à 0,20 % Carte bancaire basique : 27 euros par an Carte bancaire Visa Business : 50 euros par an Carte bancaire Visa Gold Business : 130 euros par an
Frais de domiciliation	Gratuit pour le domicile du gérant, celui d’un des associés ou d’un local loué De 10 euros à 60 euros mensuels pour la pépinière d’entreprises ou la société de domiciliation
Frais d’assurance	Variable suivant le nombre de souscriptions

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