Créer une SCI familiale : la démarche à suivre

Créer une SCI familiale permet de disposer d’une structure légale pour commencer à acquérir, gérer ou transmettre un bien immobilier. Avec cette forme juridique, les associés jouissent des mêmes avantages que ceux de la SCI classique.

Toutefois, la SCI familiale présente la particularité de réunir en son sein deux ou plusieurs membres d’une même famille. Le choix de ce statut juridique résulte d’un besoin de quelques individus, ayant un lien de parenté, d’administrer des biens, autrement qu’en recourant au système de l’indivision. Elle constitue une alternative que les parents adoptent volontiers pour faciliter la transmission de leur patrimoine à leurs enfants.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Comme son nom l’indique, la Société civile immobilière (SCI) familiale est un groupement réunissant deux ou plusieurs personnes, ayant un lien de parenté entre eux. À travers cette structure, elles prévoient de réaliser des opérations de nature civile, en rapport avec la gestion de biens immobiliers. Autrement dit, elle représente une alternative attrayante à l’indivision. Avant de choisir d’adopter ou non cette forme juridique, il convient d’abord de voir les détails la concernant.

Bon à savoir : de la même manière que pour la société civile immobilière classique, il est nécessaire de publier un avis de constitution dans un JAL, lors de la création de l’entreprise.

Définition et fonctionnement de la SCI familiale

Essayer de mieux comprendre la SCI familiale nécessite de s’intéresser à la forme première de ce statut juridique. La Société civile immobilière est une institution créée à l’initiative de deux ou plusieurs personnes, dans l’objectif d’acquérir et d’assurer une gestion commune d’un ou plusieurs biens immobiliers. À l’issue des formalités d’immatriculation, elle se voit être dotée de la personnalité morale.

La SCI dispose également d’un capital social, obtenu à partir des apports des associés, en échange de l’octroi de parts sociales. Ceux-ci permettent à leurs possesseurs de bénéficier de certains droits, notamment celui de bénéficier des fruits de la structure. Concrètement, il s’agit essentiellement de la perception d’une part des loyers, lorsque le ou les immeubles sont mis en location.

La SCI familiale est un dérivé de la SCI basique. À l’instar de cette dernière, c’est une société pluripersonnelle. Autrement dit, elle ne peut être créée que si au moins deux personnes décident de s’associer pour lancer une activité.

Sa particularité réside dans le fait que les personnes ayant contribué à sa création partagent un lien de parenté ou d’alliance. Ces associés originels peuvent accueillir dans leur rang d’autres personnes ayant un lien de parenté avec eux, que ce soit durant :

• La phase de constitution de la structure ;
• Une procédure d’augmentation de capital.

La SCI familiale figurant dans la liste des sociétés civiles, les règles communes à celles-ci, clairement définies par le Code civil en son Article 1832, lui sont applicables. L’obligation de se cantonner uniquement à la réalisation des opérations exclusivement civiles en fait partie. Autrement dit, ce type de structure se voit interdire formellement d’exercer une activité de nature commerciale, comme la location en meublé ou l’achat de biens immobiliers dans l’objectif de les revendre (lorsque celui-ci est réalisé d’une manière professionnelle).

Le lien de parenté ou d’alliance de l’intégralité des associés est la condition sine qua non pour qu’une société civile immobilière puisse être considérée comme familiale. De ce fait, si ne serait-ce qu’un seul d’entre eux ne se conforme pas à cette obligation, la société perd l’usage de ce qualificatif pour devenir une simple SCI.

Concrètement, la structure accepte des liens de parenté ou d’alliance jusqu’au 4^e degré. De ce fait, elle accepte les combinaisons suivantes :

• Parents avec les enfants, afin de leur permettre de transmettre des biens immobiliers ou seulement dans l’objectif de réaliser un projet ensemble ;
• Grands-parents avec les petits-enfants ;
• Frères et sœurs entre eux ;
• Oncles et tantes avec les neveux et nièces
• Cousins germains entre eux.

Les utilisations possibles de la SCI familiale sont multiples. Elle peut servir à gérer un patrimoine commun d’une famille, transmettre un héritage, créer une SCI pour louer un local ou acheter un immeuble, une maison de vacances par exemple, afin de pouvoir en disposer dès que le besoin s’en fait ressentir.

Avantages du statut

La SCI familiale est un statut SCI qui permet d’apporter une solution simple et efficace aux problèmes posés par l’indivision. Ce dernier fait référence à une situation où, après une succession ou un divorce, deux ou plusieurs personnes disposent de la propriété des mêmes biens immobiliers, en attendant d’effectuer le partage.

En cas de conflit entre copropriétaires, toute prise de décision importante devient compliquée en raison du fait que la gestion d’un bien indivis nécessite l’accord exprès de chacun d’entre eux. De plus, la convention d’indivision n’a qu’une durée très limitée, fixée à cinq ans.

En choisissant de créer une SCI familiale pour gérer les biens, les associés s’assurent de bénéficier d’un mode de gestion plus fluide et organisé. Ils disposent de la possibilité de fixer les règles en amont et de s’y conformer par la suite, parmi lesquelles on distingue :

• Le mode de gestion et d’utilisation des biens ;
• L’entrée ou la sortie des associés ;
• Les charges incombant au gérant de la SCI familiale ;
• La convocation de l’assemblée générale des associés.

L’un des problèmes de l’indivision est son caractère quelque peu précaire et anarchique. Avec une SCI familiale, même le départ d’un ou de plusieurs associés n’implique pas de procéder à des remaniements en profondeur de la structure. En effet, elle continuera de jouer le rôle pour lequel elle a été créée.

La transmission d’un bien implique de se soumettre à quelques procédures et de s’acquitter de certains frais pouvant être assez importants. Cette donation est d’autant plus compliquée lorsqu’elle concerne un mineur. En décidant de recourir à une SCI familiale, le donateur s’assure que quelqu’un de compétent occupe la fonction de gérant et se charge de toute la gestion des biens immobiliers. L’opération s’effectue par le biais d’une cession de parts sociales.

Les avantages de la SCI fiscaux comptent parmi les arguments qui incitent les membres d’une même famille à adopter la structure. En effet, lorsque ceux-ci ont recours à la SCI familiale pour organiser une succession ou une donation, ils s’acquittent des frais à un taux intéressant. Concrètement, les donations entre parents et enfants faisant l’objet d’un abattement forfaitaire de 100.000 euros par parent et par enfant, lorsque son montant est inférieur à ce montant susmentionné, jouissent d’une exonération totale d’impôt.

Les parts sociales des associés de la SCI familiale sont soumises à des taxations. Le calcul de celles-ci intègre la valeur du passif, ce qui engendre une diminution des droits liés à la donation. La transmission des parts sociales d’une personne à une autre est plus avantageuse que la donation directe du bien immobilier.

De plus, la structure étant soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu, les associés en tirent profit, notamment avec la réduction du montant de leurs impôts personnels. Lorsque la SCI familiale s’occupe de gérer des biens immobiliers mis en location, le régime par défaut de l’IR peut présenter certains désavantages, comme des taux élevés.

Pour y remédier, les associés peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Pour ce dernier, c’est la société qui en effectue le paiement, suivant le montant du bénéfice brut récolté. Le taux applicable est plus attractif que celui de l’IR.

Quel budget prévoir pour la créer ?

La création d’une SCI familiale génère des frais, à la charge des associés. Leur montant total peut varier d’une structure à une autre, suivant les économies que les associés ont pu réaliser. Pour la constitution et le dépôt du capital social, le montant ne doit pas être inférieur à la somme symbolique de 1 euro.

Si les associés sont capables de se charger eux-mêmes de la rédaction des statuts, ils n’auront pas à réaliser des dépenses supplémentaires. Dans le cas contraire, ils doivent recourir au service de prestataire externe. En moyenne, une plateforme en ligne facture ce type de service à 200 euros. Ce montant est plus élevé s’ils choisissent de solliciter l’accompagnement d’un professionnel du droit, que ce soit un avocat, un expert-comptable ou un notaire. En effet, dans ce cas, la facture va de 1500 à 2500 euros.

Les associés doivent choisir un journal d’annonces légales (JAL) pour publier un avis concernant la création de cette structure. La réalisation de la procédure est soumise au paiement du montant forfaitaire de 185 euros lorsque cette structure est située en France métropolitaine ou de 222 euros, lorsqu’elle est implantée à Mayotte et à la Réunion.

Concernant les frais d’immatriculation, ils se divisent en :

• Émoluments du greffe, d’un montant de 58,85 euros ;
• Dépôt d’actes, facturé à 8,03 euros.

Il convient de savoir également que les associés de la SCI familiale doivent encore effectuer une déclaration des bénéfices effectifs. Cette procédure nécessite le paiement de frais qui s’élèvent à 21,41 euros.

Comment créer une SCI familiale ?

La création de la SCI familiale implique de se soumettre à un certain formalisme, matérialisé par des démarches administratives. Toutefois, avant de les réaliser, il est primordial de définir clairement le montant des avoirs que les associés mettront en commun pour constituer le capital social. Chacun d’entre eux doit souscrire ce dernier, afin de se voir attribuer des parts sociales.

Cette souscription prend la forme d’une promesse de réaliser des apports, que ce soit en numéraire (une somme d’argent) ou en nature (un immeuble ou un patrimoine immobilier). Dans le cas des apports en numéraire, les souscripteurs doivent libérer plus de la moitié de leur promesse au cours de la démarche de création de la société. Pour le montant restant, ils disposent d’un délai de cinq années pour finaliser l’opération.

Démarches classiques

Pour rappel, les démarches à suivre pour la création de la SCI familiale sont identiques à celles applicables à une SCI simple. Elles comprennent plusieurs étapes obligatoires. À l’issue de chacune d’entre elles, les associés se voient remettre des pièces justificatives. Ce sont ces dernières qui composeront le dossier de demande de création de la structure. Mais rappelons également qu’avant de pouvoir revendiquer le statut d’associé, une personne doit avoir un lien de parenté ou d’alliance avec les autres associés.

Concrètement, les démarches classiques de création de la SCI familiale comportent quatre étapes à suivre, allant de la rédaction des statuts SCI à l’immatriculation sur la plateforme numérique du guichet unique.

Rédaction des statuts

Les associés sont libres de rédiger eux-mêmes leurs statuts ou de confier cette tâche à des professionnels expérimentés. Dans le premier cas, ils doivent veiller à inscrire dans le document toutes les clauses permettant de définir les règles de fonctionnement de la société, ainsi que les mentions obligatoires évoquées dans l’Article 1835 du Code civil. Concrètement, il doit contenir :

• La dénomination et la forme juridique (SCI familiale) de la société en devenir ;
• L’objet social de la SCI ;
• La durée de vie de la SCI familiale ;
• Le montant du capital social ;
• L’adresse du siège social.

Compte tenu de la nature particulière de la société, les statuts doivent contenir également des clauses pour contrôler l’entrée et la sortie d’associé et assurer l’harmonie. Parmi celles-ci, on distingue celle d’agrément, qui oblige tout associé souhaitant céder des parts à informer les autres associés de sa décision, afin de solliciter leur accord (cette procédure est applicable pour toute situation entraînant l’entrée ou la sortie d’associé).

Les statuts doivent comprendre également des clauses concernant la nomination du gérant et détaillant l’étendue et les limites de ses pouvoirs, en veillant à définir les décisions nécessitant qu’il sollicite l’accord préalable des associés.

Nomination d’un représentant légal

Le gérant est la personne placée à la tête de la société. Il est chargé d’assumer les actes de gestion de la structure dont il est le représentant légal. Suivant ses besoins, une SCI est libre de désigner un ou plusieurs personnes pour assumer cette fonction. Les associés peuvent décider de procéder à cette nomination à partir des statuts.

Toutefois, un changement de dirigeant implique de modifier ces documents constitutifs. La deuxième option, plus pragmatique si les associés visent le long terme, est de désigner le gérant à partir d’un acte séparé. Peu importe le moyen utilisé, ce même acte contient diverses modalités le concernant, notamment sa rémunération.

Pour pouvoir assumer cette fonction, il est primordial d’avoir un casier judiciaire vierge. Ce sont les statuts qui fixent les limites des pouvoirs du dirigeant. Les associés peuvent même mettre en place une clause obligeant le gérant à requérir leur autorisation pour accomplir des actes bien déterminés.

Dépôt de capital

Comme toute personne morale, la SCI familiale est en droit d’acquérir un patrimoine. Ce dernier est formé à partir des apports des associés. Pour les apports en nature, la libération ne pose généralement aucun problème majeur. Elle peut être réalisée dès la phase de création, car les associés disposent déjà des biens concernés.

Mais plusieurs détails doivent être connus concernant les apports en numéraire. Le montant déjà libéré au moment de la procédure de création de la SCI familiale doit être conservé dans un lieu sécurisé. La loi dispose que ce dépôt doit s’effectuer sur un compte bancaire SCI dédié à cette structure.

Bon à savoir : cette obligation met en évidence le droit de chaque SCI d’ouvrir un compte auprès d’un établissement bancaire.

Publication d’annonce légale

La publication de l’avis de création d’une SCI familiale permet d’informer les tiers sur l’intention des associés. Pour ce faire, les associés doivent s’adresser à un journal d’annonces légales dans le département où est implanté son siège social.

La rédaction de l’avis de constitution de la SCI familiale doit répondre à un certain formalisme. En effet, il faut qu’il contienne toutes les informations permettant d’identifier :

• La structure (dénomination sociale, forme juridique, adresse du siège social, durée de vie de la société, etc.) ;
• Le dirigeant ;
• La raison ayant motivé la création de la SCI familiale (son objet social).

La personne qui procède à la rédaction de l’annonce, généralement le gérant, doit veiller à décliner son identité avant de signer l’avis. Une fois le paiement effectué, le déclarant se verra remettre une attestation de parution au JAL. Ce même document fera partie intégrante du dossier d’immatriculation.

Formalités d’immatriculation sur le guichet unique

L’immatriculation de la SCI est l’étape qui clôture les démarches de création de la société. Le seul lieu de dépôt du dossier de création de société étant une plateforme en ligne, le dossier doit être fourni en version numérique. Il est composé des diverses pièces remises à l’issue de chacune des étapes de la procédure.

Il ne reste plus au déclarant qu’à remplir le formulaire de déclaration d’activité, qui s’effectue en ligne à partir du guichet unique et de s’acquitter des frais de traitement pour que la demande puisse être transmise aux organismes compétents.

Accès au guichet unique

La mise en place du guichet unique s’est effectuée en plusieurs étapes. La dernière étape, en vigueur depuis le 1^er janvier 2023, lui a permis d’avoir le monopole pour recevoir toutes les demandes concernant la création, la modification ou la dissolution d’une société. Autrement dit, les entrepreneurs n’ont d’autre choix que d’accéder à cette plateforme pour réaliser les formalités d’entreprise. Ce sera donc aussi le cas pour la dissolution d’une SCI.

Avant de pouvoir effectuer la moindre formalité, il est nécessaire d’avoir un compte utilisateur. La création de ce dernier se fait à partir du site. Une fois en possession des identifiants de connexion, il suffit de s’en servir pour accéder à un espace sécurisé.

Déclaration d’activité

À l’instar de toute autre forme juridique, la SCI familiale est créée dans l’objectif de réaliser une activité bien précise. Le déclarant se doit d’informer les institutions compétentes du type d’activité que la société se propose de réaliser.

Il faut savoir que le choix est assez restreint pour la SCI familiale. L’activité ne doit pas être de nature commerciale. En règle générale, il faut qu’elle concerne l’acquisition, la gestion ou la location d’un bien immobilier.

Création et dépôt de dossier

À ce stade, les associés disposent déjà de la plupart des pièces formant le dossier de création de la SCI familiale. Concrètement, ce dernier à déposer sur le site doit être composé des éléments suivants :

• Un formulaire rempli de déclaration d’immatriculation ;
• Un exemplaire des statuts ;
• L’attestation prouvant la parution de l’avis de création dans un JAL ;
• Une déclaration de non-condamnation et une pièce d’identité du ou des gérants ;
• Une attestation prouvant le dépôt du capital social auprès d’un établissement bancaire ;
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la structure ;
• Un justificatif du règlement des frais de traitement de la demande.

Signature de la formalité

La dématérialisation des procédures oblige à mettre en place un nouveau moyen pour engager les parties. En effet, pour être valable, un dossier doit comporter la signature du déclarant. Les démarches auprès du guichet unique poussent ce dernier à utiliser une signature électronique. En principe, c’est la version sécurisée qui permet de rassurer au mieux les récepteurs de la demande sur le sérieux de celle-ci.

Règlement et suivi

Une fois que tous les détails ont été réglés et que le dossier a été envoyé, il ne reste plus au déclarant qu’à attendre le résultat de la demande. Toutefois, il a la possibilité de suivre l’évolution du traitement de son dossier à partir de son espace sécurisé sur le guichet unique. Une fois connectée, il lui suffit de consulter son tableau de bord et de cliquer sur la rubrique « Suivre ». Le cas échéant, il lui est même possible d’effectuer certaines modifications.

Peut-on créer une SCI de famille sans l’intervention d’un notaire ?

En règle générale, l’intervention du notaire n’a pas un caractère obligatoire pour le bon déroulement de la procédure, même si son expertise peut la faciliter. Toutefois, son intervention devient une obligation légale lorsque, au cours de la création de la SCI familiale, un apport ou un achat d’immeuble est réalisé. En effet, l’acte matérialisant les opérations doit prendre une forme authentique.

Peut-on créer la société pour acquérir un immeuble ?

De manière générale, la SCI est créée dans le but d’acquérir, de gérer, de louer ou de transmettre un bien immobilier. De ce fait, si elle ne dispose encore d’aucun immeuble à gérer lors de sa constitution, elle devra en acquérir au moins un. Les associés pourront utiliser le montant de leurs apports pour rassembler les fonds nécessaires. Sinon, ils peuvent toujours souscrire un emprunt.

Quelles sont les limites de la SCI familiale ?

La SCI familiale est un formidable outil de gestion. Cependant, les associés doivent être informés des risques éventuels qu’ils peuvent rencontrer. Chacun d’eux est responsable de manière illimitée concernant les dettes de la structure. De plus, ils doivent se préparer à faire face à des règles de fonctionnement très strictes.

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