L’immatriculation de la SCI

L’immatriculation d’une SCI est souvent négligée aux dépens des démarches de constitution. Pourtant, cette démarche est l’aboutissement de toute création de société commerciale et civile. Immatriculer la nouvelle structure sera essentiel pour qu’elle puisse être clairement identifiée par l’administration fiscale.

Cette étape livrera également à l’entreprise les éléments indispensables pour nouer des relations d’affaires avec ses partenaires. Ce n’est véritablement qu’au terme de l’immatriculation que l’établissement pourra agir légalement en son nom.

Pourquoi doit-on immatriculer une SCI ?

L’immatriculation confère une existence juridique à une société nouvellement créée, qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SARL ou autres. Cette formalité déclarative permet d’inscrire la structure dans divers registres légaux. La procédure est ainsi essentielle pour que l’administration identifie et répertorie  l’entreprise concernée.

Une société immatriculée recevra un :

• Extrait Kbis ;
• Numéro Siret et Siren ;
• Numéro RCS.

L’extrait Kbis, considéré comme la carte d’identité de l’entreprise, sera indispensable pour présenter la SCI à ses futurs partenaires. Le numéro Siret et Siren, le numéro RCS et le numéro de TVA apparaîtront sur de nombreux documents émis par la société, dont ses factures.

L’immatriculation est ainsi nécessaire pour qu’une structure opère dans la légalité. D’ailleurs, les créateurs d’entreprise ne peuvent se soustraire à cette démarche obligatoire. La non-immatriculation d’une société expose à de lourdes sanctions.

Bon à savoir : une SCI non immatriculée sera considérée comme une société de fait. Aucune régularisation ne peut être envisagée. L’établissement sera dissout dès lors que les autorités compétentes constatent cette irrégularité. Les associés devront s’acquitter des dettes de l’entreprise, ainsi que de lourdes amendes en raison de l’impôt non payé.

Quelles sont les conditions à remplir pour immatriculer une SCI ?

L’immatriculation concerne une entreprise légalement créée. Les associés ont déjà accompli les démarches de constitution. Il faudra donc préalablement :

• Rédiger les statuts de sa SCI ;
• Rassembler et déposer les apports ; 
• Publier un avis de constitution.

Les créateurs ont donc déjà décidé de l’objet social de l’entreprise, défini son fonctionnement et nommé les dirigeants à travers les statuts. Le montant du capital sera fixé et une partie de cette somme sera déposée. Pour rappel, la constitution d’une SCI requiert au moins deux associés. Ils œuvrent principalement dans la :

• Gestion d’un patrimoine immobilier ;
• Location d’immeubles ;
• Construction-vente de biens.

Notons que la SCI est une société civile. Elle n’est pas autorisée à réaliser des actes de commerce. La vente de biens immobiliers étant une activité commerciale, les transactions doivent être ponctuelles. Si les créateurs souhaitent exercer dans ce secteur, mieux vaut opter pour une forme juridique plus adaptée.

Que contient le dossier d’immatriculation de la SCI ?

L’immatriculation d’une entreprise oblige les créateurs à constituer un dossier qui comprend plusieurs pièces indispensables pour vérifier la conformité des démarches de constitution et identifier les gérants.

Documents à fournir pour toutes les SCI

Indépendamment du profil des gérants, la demande d’immatriculation d’une SCI devra comporter :

• Un formulaire dynamique dûment rempli (disponible sur le guichet unique) ;
• L’original des statuts signés par l’ensemble des associés ;
• L’acte désignant le gérant (lorsque sa nomination n’a pas été mentionnée dans les statuts) ;
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• Une pièce attestant l’occupation du local choisi comme siège social ;
• L’attestation de publication de l’annonce légale de constitution.

Pièces justificatives à prévoir pour le gérant personne morale

La gestion d’une SCI peut être confiée à une personne morale. Cette structure sera soumise aux mêmes obligations qu’une personne physique. Dans le cadre de l’immatriculation de la SCI, l’établissement sera tenu de fournir un extrait Kbis permettant de l’identifier.

À noter : dans la pratique, un mandataire de la personne morale ou son représentant légal gérera l’entreprise. L’entité détenant la gérance de la SCI choisit librement cet intervenant. Les associés ne pourront donc pas exiger la révocation de ce gérant de fait, sauf si celui-ci commet une faute grave.  

Pièces justificatives à prévoir pour le gérant personne physique

Pour le cas du gérant personne physique, le futur dirigeant d’entreprise est tenu de fournir :

• Des pièces d’identité ;
• Une déclaration de non-condamnation ;
• Une attestation de filiation.

Pièces justificatives à prévoir pour les associés non-gérants personnes physiques

Les personnes physiques associés non-gérant devront fournir un justificatif d’identité. Il peut s’agir :

• D’une copie certifiée de la carte nationale d’identité ;
• Du passeport ;
• Du permis de conduire.

Bon à savoir : les ressortissants étrangers sont tenus de présenter une copie de leurs cartes de séjour ou de résident.

Il convient de savoir également que les documents exigés aux étrangers dépendent de leur situation vis-à-vis de l’administration française. Ceux originaires d’un pays membre de l’Union européenne bénéficient de certaines facilités. Dans certains cas, les autorités compétentes peuvent se contenter de pièces d’identité pour favoriser les investissements étrangers.  

Où doit-on effectuer les formalités administratives ?

La mise en œuvre de la loi Pacte a profondément changé la procédure d’immatriculation des entreprises. En vigueur depuis janvier 2023, celle-ci prévoit l’établissement du registre national des entreprises et la suppression du Centre de formalités des entreprises.

Pour immatriculer leurs SCI, les créateurs d’entreprise doivent accomplir les formalités obligatoires auprès du guichet unique de l’Institut national de la propriété industrielle. Toutefois, les principaux intéressés n’auront pas à se déplacer ou à expédier les documents requis. Toute la démarche s’effectue en ligne sur le site de l’INPI.

Quelles sont les formalités d’immatriculation à accomplir ?

Pour immatriculer sa SCI, les principaux concernés devront ainsi se rendre sur le site de l’institut. Dans un premier temps, il faudra créer un compte. Deux choix s’offrent à l’intéressé : se connecter à l’aide de France Connect ou créer un compte client INPI.

Pour la création d’une entreprise et donc une utilisation ponctuelle, mieux vaut s’authentifier avec France Connect. La création d’un compte client INPI sera plus fastidieuse. En effet, les créateurs devront remplir un formulaire dédié et effectuer un virement d’au moins 500 euros au service comptable de l’institut. Le demandeur ne recevra ses données d’authentification qu’après quelques jours d’attente.

Quoi qu’il en soit, après s’être connecté, le responsable devra déclarer l’activité de la SCI et déposer sa demande d’immatriculation. Après avoir accompli la formalité, il reste à s’acquitter des frais légaux en ligne, par virement bancaire.

Déclaration d’activité

Une entreprise peut débuter son activité dès sa constitution, c’est-à-dire après la publication de l’annonce légale de création. La déclaration d’activité s’impose alors durant l’immatriculation pour régulariser la situation et identifier la structure par la même occasion.

Cette formalité consistera principalement à remplir un formulaire spécifique. Ce document livrera toutes les informations sur la SCI. Il précisera :

• L’activité principale de la SCI ;
• La dénomination sociale de l’entreprise ;
• Le nom des gérants ;
• L’adresse du siège social ;
• La date du début d’activité ;
• La taille du personnel ;
• Le régime fiscal choisi.

Bon à savoir : la loi autorise les entreprises nouvellement créées à débuter leurs activités avant leur immatriculation. Les créateurs disposent de 30 jours ouvrés pour immatriculer la société. Jusqu’à ce que l’établissement régularise sa situation, il est tenu d’ajouter la mention « société en formation » sur les factures et les contrats signés avec les tiers.

Constitution et dépôt de dossier

Après avoir complété le formulaire, les créateurs d’entreprise devront fournir les documents cités précédemment. Les demandeurs livreront les documents sous format électronique à travers une page dédiée.

L’INPI acceptera uniquement les pièces sous format PDF faisant moins de 10 Mo. Pour ne rien laisser au hasard, il peut être utile de confier cette démarche à un prestataire spécialisé. Cette solution évitera toute perte de temps dans l’immatriculation de la SCI. Si un document n’est pas accepté, les responsables seront contraints de renouveler la demande et de constituer un nouveau dossier.

Quelles sont les autres démarches à accomplir lors de l’immatriculation de la société ?

L’immatriculation doit être précédée de la constitution de l’entreprise. Les associés ont donc déjà convenu :

• De l’objet social de la SCI ;
• Du fonctionnement et de la gestion de la société.

Tout ceci aura été mis sur écrit dans les statuts. Les créateurs auront également déjà :

• Publié une annonce légale de constitution ;
• Ouvert un compte bancaire professionnel ;
• Réalisé les apports.

À noter : il est crucial de régler les formalités de constitution avant d’immatriculer sa société. Sans cela, les principaux concernés ne seront pas en mesure de constituer le dossier d’immatriculation. Chacune des démarches permettra de recevoir une pièce indispensable par la suite.

Rédaction des statuts de la société

La rédaction des statuts est le point de départ de la création d’une entreprise. Elle permet aux associés de définir les activités de la société et d’organiser son fonctionnement. La législation permet aux entrepreneurs d’introduire les clauses statutaires de leur choix. Toutefois, ils sont également tenus de respecter un certain formalisme.

Les statuts de la SCI indiquent :

• La dénomination sociale retenue par les associés ;
• La forme juridique et l’objet social de la structure ;
• L’adresse du local servant de siège social ;
• L’identité de chaque associé ainsi que les parts détenues individuellement ;
• Le capital social de la SCI et la durée de vie.

Comme les statuts déterminent les rapports qui lient les associés, sa rédaction demande de la minutie. Pour pérenniser ses activités et faciliter de futures démarches administratives, il vaut mieux faire appel à un professionnel. Un juriste, un expert-comptable ou un service en ligne pourra aider les entrepreneurs à concrétiser leurs projets tout en gagnant du temps et en désamorçant d’éventuels conflits entre actionnaires.

Publication d’une annonce légale

La législation oblige les créateurs d’une SCI à publier une annonce légale après la constitution de la société. Cette formalité vise à rendre publique la création de la structure. Pour publier cet avis, les créateurs devront se tourner vers un Journal d’annonces légales, installé dans le même département que celui du siège social de l’entreprise. Aujourd’hui, les entrepreneurs peuvent facilement dénicher ces périodiques en ligne.

L’annonce légale de constitution présente sommairement la société nouvellement créée. Pour autant, elle doit fournir certaines informations à savoir :

• La dénomination sociale, la forme juridique et l’objet social de l’entreprise ;
• Le montant du capital social ;
• L’adresse du siège social ;
• La durée d’existence de l’entreprise ;
• L’identité ainsi que l’adresse des associés ;
• L’identité et l’adresse du gérant ;
• Le greffe du tribunal dont la SCI dépendra.

En règle générale, les intéressés auront à transmettre ces informations au Journal d’annonces légales pour qu’il publie l’avis de création au bout d’un à deux jours. Après la publication de l’avis, l’intéressé recevra une attestation de parution. Cette pièce sera requise pour l’immatriculation de la SCI.

Ouverture d’un compte professionnel

L’ouverture d’un compte bancaire professionnel n’est pas une obligation légale en optant pour une SCI. Néanmoins, cette formalité est vivement conseillée et sera incontournable dans la majorité des cas. Cette étape clé permettra d’octroyer un patrimoine propre à la structure tout en facilitant sa gestion comptable.

De nombreuses banques proposent tout un panel de services bancaires à destination des entreprises. Trouver un établissement pour ouvrir le compte de sa SCI est donc bien plus simple aujourd’hui. D’ailleurs, les entrepreneurs peuvent se tourner vers les néo-banques.  

Réalisation des apports

Contrairement à la création d’une SARL ou d’une SAS, la constitution d’une SCI n’oblige pas les associés à déposer formellement leurs apports. Comme aucun capital social minimum n’est requis et que les associés sont pleinement responsables de la dette de l’entreprise, il est courant que les créateurs fassent l’impasse sur cette étape.

Mais la constitution d’un capital social assez important est conseillée si l’on opère dans la construction-vente d’immeubles. Dans cette optique, les associés déposeront leurs apports en numéraire sur un compte bloqué. La somme réunie y restera alors jusqu’à l’immatriculation de la structure. De cette façon, le montant sera pleinement transmis à l’entreprise.

Bon à savoir : le dépôt du capital social auprès d’une banque habilitée évitera aux associés d’ouvrir un compte professionnel. Une fois débloqué, après la présentation de l’extrait Kbis, le compte qui rassemble ces apports deviendra le compte bancaire de la SCI.

Les associés peuvent également effectuer des apports en nature, c’est-à-dire apporter des biens meubles ou immeubles. Ces derniers deviendront la propriété de la SCI. Ils doivent faire l’objet d’une estimation pour :

• Déterminer les parts sociales correspondantes ;
• Valoriser les avoirs de la structure.

Quel est le coût de l’immatriculation de la SCI ?

L’immatriculation d’une SCI n’est pas gratuite. Les associés devront s’acquitter de divers frais tout au long de la procédure. La rédaction des statuts peut demander jusqu’à 5 000 euros en faisant appel à un professionnel du droit. La publication d’une annonce légale de constitution coûtera entre 150 euros et 250 euros selon la localisation de la société.

Les porteurs de projet devront ainsi prévoir au moins 250 euros pour immatriculer une SCI. Les apports de chaque associé ne sont pas pris en compte ainsi que les honoraires d’un professionnel pouvant venir en aide aux créateurs. Quoi qu’il en soit, soulignons que les services d’un juriste, d’un expert-comptable ou d’une plateforme spécialisée accéléreront significativement les démarches.

Combien de temps prend l’immatriculation de la société ?

L’immatriculation d’une entreprise nécessite entre 4 jours ouvrés et une semaine. Les autorités compétentes ne se contentent pas d’inscrire la société dans les divers registres légaux. Les responsables sont tenus de vérifier l’authenticité et la conformité des documents présentés.

D’ailleurs, une fois le dossier validé, l’INPI est tenu de transmettre les documents :

• Au greffe du tribunal ;
• À l’INSEE ;
• Au service des impôts des entreprises (SIE).

Bon à savoir : ce n’est que par la suite que la SCI recevra son extrait Kbis et ses numéros SIRET et SIREN.

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